Foreign National Mortgage SSS

Evet. Amerika'da yaşamayan yabancılar için Foreign National Mortgage programları bulunmaktadır. Amerika'da geliriniz veya credit geçmişiniz olmaması tek başına mortgage almanıza engel değildir. Şartlar lender, property ve dosyaya göre değişebilir.

Evet. Foreign National Mortgage programları zaten büyük ölçüde Amerika dışında yaşayan ve ABD'de gayrimenkul almak isteyen kişiler için hazırlanmıştır.

Evet. Foreign National Mortgage için Green Card sahibi olmanız gerekmez. Statünüze ve dosyanıza göre başka mortgage programları da değerlendirilebilir.

Evet. Amerika'da mortgage almak için Amerikan vatandaşı olmanız şart değildir. Oturum veya vize statünüz, geliriniz, varlıklarınız ve alacağınız property'ye göre uygun program belirlenir.

Evet, programa göre mümkün olabilir. Özellikle Foreign National Mortgage programlarında Amerika'da çalışma izni genel olarak şart değildir. Diğer programlarda statü ve employment şartları farklı olabilir.

Evet. Bazı Foreign National Mortgage programlarında SSN olmadan mortgage alınabilir. Şartlar lender ve programa göre değişebilir.

Evet. ITIN her Foreign National Mortgage programında zorunlu değildir. Bazı lender'lar ITIN olmadan closing yapabilirken bazıları ITIN isteyebilir.

Evet. Amerikan credit geçmişi veya FICO score'u olmayan Foreign National borrower'lar için mortgage programları bulunmaktadır. Bu durumda lender dosyanın diğer özelliklerini değerlendirir.

Her zaman değil. Bazı Foreign National programlarında başvuru sırasında Amerikan banka hesabı şart değildir. Ancak closing funds ve sonraki mortgage ödemeleri için lender'ın kendi şartları olabilir.

Programa göre değişir. Bazı lender'lar geçerli ABD vizesi isterken, bazı Foreign National programlarında vatandaşlığınıza ve dosyanın yapısına göre vize gerekmeyen seçenekler bulunabilir.

Evet. Bazı mortgage programlarında B1/B2 veya turist vizesi kabul edilmektedir. Ancak vize tek başına yeterli değildir; assets, down payment, property ve dosyanın tamamı birlikte değerlendirilir.

Evet. Birçok Foreign National Mortgage programında 30 yıllık amortization seçeneği bulunmaktadır. Kullanılabilecek term lender ve programa göre değişebilir.

Evet. Birçok Foreign National Mortgage programında fixed-rate seçenekleri bulunmaktadır. Rate ve term seçenekleri lender ve dosyaya göre değişir.

Evet. Bazı Foreign National Mortgage programlarında interest-only seçenekleri bulunmaktadır. Interest-only süresi, amortization ve pricing lender'a göre değişir.

Bazı programlarda vardır. Özellikle investment property ve business-purpose mortgage programlarında prepayment penalty görülebilir. Süresi ve ceza yapısı lender ve programa göre değişir.

Evet. Bazı Foreign National full-doc programlarında Amerika dışında elde edilen belgelenebilir gelir kullanılabilir. Investment property alıyorsanız, kişisel gelir yerine property'nin kira gelirini kullanan DSCR programları da alternatif olabilir.

Evet. Uygun şekilde belgelenebilen Türkiye'deki maaş geliri bazı Foreign National programlarında kullanılabilir. İstenen income belgeleri ve verification lender'a göre değişir.

Evet, programa ve belgelere göre mümkün olabilir. Bazı Foreign National programlarında Türkiye'deki belgelenebilir şirket veya self-employed geliri kullanılabilir.

Bazı programlarda mümkün olabilir. Yurt dışındaki kira gelirinin uygun şekilde belgelenmesi gerekir; lender lease, tax veya başka destekleyici belgeler isteyebilir.

Evet. Türkiye'deki veya başka bir ülkedeki banka hesabınızda bulunan funds, uygun şekilde belgelendiğinde down payment, closing cost ve reserves için kullanılabilir.

Evet. Türkiye'den ABD'deki hesabınıza veya transaction yapısına göre uygun closing hesabına wire/SWIFT yapılabilir. Banka statements ve transfer kayıtlarını saklamak önemlidir.

Evet. Belgelenebilir bir gayrimenkul satışından gelen para kullanılabilir. Lender satış evraklarını ve paranın hesabınıza girişini gösteren banka kayıtlarını isteyebilir.

Mümkün olabilir. Lender genellikle şirket ownership'inizi ve paranın transaction için kullanılabilir olduğunu belgelemek ister. Şartlar programa göre değişir.

Programa göre değişmekle birlikte genellikle pasaport/kimlik, banka statements, asset belgeleri, gelir kullanılacaksa income belgeleri ve property ile ilgili evraklar istenir. DSCR ve diğer alternatif programlarda belge listesi farklı olabilir.

Evet. Türkçe banka statement'larıyla dosyanın değerlendirilmesine başlanabilir. Translation gerekip gerekmediği ve hangi formatın kabul edileceği lender'a göre değişir.

Bazı belgeler için gerekebilir. Translation şartı lender'a ve belge türüne göre değişir. Gereksiz masraf yapmamak için hangi belgelerin hangi formatta çevrilmesi gerektiğini önceden netleştirmek en doğrusu.

Source of funds, down payment, closing cost ve reserves için kullanılacak paranın nereden geldiğini gösterir. Lender paranın borrower'a ait veya yasal olarak kullanılabilir olduğunu ve program şartlarını karşıladığını belgelemek isteyebilir.

Büyük deposit veya uluslararası wire tek başına sorun değildir. Lender paranın kaynağını göstermek için banka statements, wire confirmation, satış belgesi veya başka destekleyici evraklar isteyebilir.

Her Foreign National Mortgage için geçerli tek bir peşinat oranı yoktur. Gerekli peşinat lender, loan amount, property type, kullanım amacı ve borrower'ın genel profiline göre değişir. Bazı programlar %20 civarından başlayabilse de Foreign National dosyalarda yaklaşık %25–30 peşinatı sık görüyoruz. En uygun seçeneği dosyanın özelliklerine göre karşılaştırıyoruz.

Evet, bazı Foreign National programlarında %20 peşinat mümkün olabilir; ancak her borrower ve property için geçerli değildir. Loan amount, property type, credit profili, reserves ve lender guideline'ları maksimum LTV'yi etkileyebilir.

Etkileyebilir. Daha yüksek peşinat daha düşük LTV anlamına gelir ve birçok mortgage programında pricing'i iyileştirebilir. Ancak gerçek faiz oranı lender, program, property type, credit profili ve piyasa koşullarına göre belirlenir.

Foreign National Mortgage faizleri; güncel piyasa koşulları, lender ve program, LTV, loan amount, property type, kullanım amacı, borrower profili ve dosyanın diğer özelliklerine göre belirlenir. Faizler sürekli değiştiği için en doğru karşılaştırma gerçek senaryo üzerinden alınan güncel quote ile yapılır.

Foreign National mortgage'lar standart conventional mortgage'lardan farklı şekilde değerlendirilir ve borrower'ın Amerika'da geliri, credit geçmişi veya oturumu olmayabilir. Lender farklı bir risk profili ve özel program kullandığı için pricing farklı olabilir. Aradaki fark dosyaya ve lender'a göre değişir.

Rate lock, mortgage closing'e ilerlerken belirli bir süre için üzerinde anlaşılan faiz oranı ve pricing'in korunmasıdır. Mortgage'ın bütün süresi boyunca faizi ayrıca “lock” etmek anlamına gelmez; lender'ın lock şartlarına göre belirlenen dönem boyunca pricing'i korur.

Zamanlama beklenen closing tarihi, mevcut lock süresi, piyasa koşulları ve borrower'ın faiz riskine yaklaşımına göre belirlenir. Genellikle seçilen lock süresinin beklenen closing tarihini kapsaması gerekir.

Discount points, daha düşük mortgage faizi almak için closing sırasında peşin ödenebilen ücretlerdir. Point ödemenin mantıklı olup olmadığı; maliyet, faiz indirimi ve mortgage'ı ne kadar süre tutmayı planladığınıza göre değerlendirilmelidir.

Interest rate, loan principal üzerinden uygulanan faiz oranıdır. APR ise faiz yanında belirli finance charge'ları da hesaba katarak mortgage maliyetini daha geniş şekilde göstermeyi amaçlar. Bu nedenle APR ile note rate aynı şey değildir.

DSCR Mortgage esas olarak investment property'ler için kullanılan bir mortgage türüdür. Borrower'ın kişisel iş ve gelirinden çok, property'nin kira gelirinin mortgage ve ilgili housing expense'leri ne ölçüde karşıladığı değerlendirilir. Kesin şartlar lender'a göre değişir.

Basit olarak DSCR, property'nin lender tarafından kabul edilen kira gelirini mortgage hesabında kullanılan housing expense'lerle karşılaştırır. Basitleştirilmiş formül: DSCR

Evet. DSCR Mortgage'ın temel amaçlarından biri investment property'yi borrower'ın kişisel çalışma gelirinden çok property'nin kira performansına göre değerlendirmektir. Bununla birlikte lender'ın borrower, asset ve diğer şartları ayrıca olabilir.

Standart bir DSCR işleminde qualifying income hesaplamak için genellikle kişisel Amerikan tax return'leri kullanılmaz. Ancak belge şartları lender, borrower ve transaction'a göre değişebildiği için başka evraklar istenebilir.

Evet. Foreign National borrower'lar uygun investment property'ler için DSCR programlarını kullanabilir. Özellikle başka bir ülkedeki kişisel geliri belgelemek yerine property'nin kira gelirine göre ilerlemek isteyen yatırımcılar için kullanışlı olabilir.

Bazı Foreign National DSCR programlarında Amerikan Social Security Number olmadan ve bazı durumlarda ITIN olmadan mortgage yapılabilir. Şartlar lender, vatandaşlık, entity yapısı ve transaction'a göre değişir.

Evet. Bazı Foreign National DSCR programları Amerikan FICO score'u olmayan borrower'ları kabul eder. Lender; assets, varsa payment history, LTV, reserves ve property gibi diğer faktörleri değerlendirebilir.

Evet. Birçok DSCR programında investment property yeni kurulmuş bir LLC adına alınabilir. Lender entity documents, ownership yapısı ve guarantor şartlarını inceler. LLC'nin uzun bir faaliyet geçmişine sahip olması her programda gerekli değildir.

Evet, mümkün olabilir. DSCR qualification genellikle LLC'nin işletme gelir geçmişinden çok investment property'nin kira performansına dayanır. Entity ve guarantor şartları lender'a göre değişir.

Evet. Birden fazla investment property için DSCR financing kullanılabilir. Lender total exposure, reserves, finanse edilen property sayısı ve diğer portfolio şartlarını değerlendirebilir.

Evet, aynı anda birden fazla DSCR işlemi mümkün olabilir. Lender borrower'ın toplam exposure'ını, available funds ve reserves'ini ve kendi portfolio/concentration limitlerini değerlendirebilir.

DSCR'ın 1.00'ın altında olması, kabul edilen kira gelirinin DSCR hesabında kullanılan housing expense'den düşük olduğu anlamına gelir. Bu her zaman mortgage yapılamayacağı anlamına gelmez. Bazı lender'larda düşük-DSCR veya no-ratio programları bulunabilir; LTV, reserves veya pricing farklı olabilir.

Mümkün olabilir. Lender ve property type'a göre mevcut lease, appraiser'ın belirlediği market rent veya lender'ın kabul ettiği başka bir rental-income yöntemi kullanılabilir. Her DSCR programında property'nin mevcut kiracısı olması zorunlu değildir.

Evet. Birçok investment-property mortgage programında property LLC adına satın alınabilir ve title LLC adına alınabilir. Lender LLC yapısını, ortaklık durumunu ve guarantor şartlarını inceler. LLC kullanımı programa göre değişebilir.

Evet. Birçok Foreign National investment-property programında property Florida LLC adına alınabilir. Lender LLC documents, ortaklar ve personal guaranty şartlarını inceler.

Her zaman gerekmez. Birçok investment-property programında yeni kurulmuş LLC'nin kendi credit geçmişine sahip olması şart değildir. Lender bunun yerine individual guarantor, property, LTV, assets ve dosyanın diğer özelliklerini değerlendirebilir.

Evet. Birçok DSCR, Foreign National ve diğer investment-property programlarında yeni kurulmuş LLC kabul edilebilir. Entity documents ve ownership yapısının lender şartlarına uygun olması gerekir.

Her programda gerekmez. Birçok DSCR ve investment-property mortgage'da qualification, LLC'nin yıllarca tax return veya faaliyet geçmişine sahip olmasına bağlı değildir. Şartlar lender ve loan yapısına göre değişir.

Evet. Single-member LLC'ler investment-property mortgage programlarında yaygın olarak kabul edilebilir. Entity ve guarantor şartları lender'a göre değişir.

Evet. Multi-member LLC'ler investment-property financing için kullanılabilir. Lender ortaklık oranlarını inceler ve hangi ortakların loan'a dahil olması veya guarantor olması gerektiğini belirler.

Her zaman değil. Lender LLC'nin ownership yapısını ve program şartlarını inceleyerek hangi ortakların imza atması veya personal guaranty vermesi gerektiğini belirler. Şartlar ownership oranı ve programa göre değişebilir.

Her yatırımcı için tek bir doğru cevap yoktur. Mortgage açısından her iki yapıyı kabul eden programlar bulunabilir; vergi, liability ve estate-planning konuları ise ayrı hukuki ve vergi konularıdır. Ownership yapısını lender ve gerektiğinde attorney/CPA ile birlikte değerlendirmek doğru olur.

Mümkün olabilir; ancak üzerinde mortgage bulunan bir property'yi loan documents kontrol edilmeden ve lender/title/attorney ile teyit edilmeden LLC'ye transfer etmek doğru değildir. Transfer mortgage belgelerindeki şartları etkileyebilir.

Evet. Foreign National borrower'lar Florida'daki uygun condo'ları mortgage ile alabilir. Borrower ve unit yanında lender condo projesinin insurance, reserves, litigation, delinquency ve diğer project şartlarını da inceleyebilir.

Condo'da lender sadece borrower ve unit'i değil, condo projesini de inceleyebilir. Association finansalları, master insurance, reserves, litigation, ownership concentration, delinquency ve diğer project özellikleri mortgage eligibility'yi etkileyebilir.

Condo questionnaire, condo association veya management company tarafından doldurulan ve lender'a proje hakkında bilgi veren formdur. Insurance, reserves, litigation, delinquency, ownership ve projenin diğer özellikleri gibi konuları içerebilir.

Condo project approval, lender'ın condo projesinin seçilen mortgage programının şartlarını karşılayıp karşılamadığını incelemesidir. Borrower kişisel olarak mortgage'a uygun olsa bile projenin ayrıca uygun bulunması gerekebilir.

Warrantable condo genel olarak conventional agency eligibility şartlarını karşılayan condo projesidir. Bu şartlar project finances, insurance, ownership ve diğer proje standartlarını içerebilir.

Non-warrantable condo, conventional agency şartlarından bir veya birkaçını karşılamayan condo projesidir. Bu, property'nin mortgage ile alınamayacağı anlamına gelmez; non-QM, portfolio, DSCR veya Foreign National lender'ların farklı condo guideline'ları olabilir.

Evet, mümkün olabilir. Bazı Foreign National ve portfolio lender'lar conventional agency şartlarını karşılamayan condo projelerini finanse edebilir. Projenin yine de ilgili lender'ın kendi condo guideline'larını karşılaması gerekir.

Evet, bazı DSCR lender'lar non-warrantable condo kabul eder. Uygunluk lender'ın condo guideline'larına, projenin özelliklerine, property kullanımına ve transaction'ın genel yapısına göre değişir.

Evet. Condo association'ın finansal durumu ve reserves seviyesi project eligibility'yi etkileyebilir. Reserve şartları programa göre değişir ve reserve ile ilgili bir sorun her mortgage seçeneğinin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Evet. Yüksek HOA delinquency veya bazı litigation durumları condo project approval'ı etkileyebilir. Etkisi sorunun niteliğine ve lender guideline'larına göre değişir. Non-agency lender'larda farklı şartlar bulunabilir.

Etkileyebilir. Lender special assessment'ın tutarını, nedenini, ödeme durumunu ve finansal etkisini condo project veya borrower değerlendirmesinin bir parçası olarak inceleyebilir. Uygulama lender ve programa göre değişir.

Evet. Condo association'ın master insurance poliçesi project review'ın önemli bir parçasıdır. Lender coverage type, limits, deductibles ve diğer policy şartlarını inceleyebilir. Unit owner için ayrıca HO-6 poliçesi gerekebilir.

Condotel veya condo-hotel, hotel benzeri özellikler taşıyan bir condo projesidir; short-term rental, front desk veya centralized management gibi özellikler bulunabilir. Conventional financing zor olabilir ancak uygun condotel property'leri finanse eden specialized lender'lar bulunmaktadır.

Evet, property ve proje lender'ın closing için istediği aşamaya geldiğinde mortgage mümkün olabilir. Project completion, occupancy approvals, appraisal ve condo-project eligibility financing'i etkileyebilir. Hâlâ inşaat aşamasındaki bir proje için kullanılan construction loan ise farklı bir financing türüdür.

Evet. Airbnb ve diğer short-term rental property'ler uygun investment-property mortgage programlarıyla finanse edilebilir. Lender'ın property type ve kullanım şeklini kabul etmesi yanında local zoning, HOA veya condo kurallarının da planlanan short-term rental kullanımına izin vermesi gerekir.

Evet. Foreign National borrower'lar Airbnb veya short-term rental olarak kullanılacak uygun investment property'leri bu kullanım şeklini kabul eden lender ve programlarla finanse edebilir. Qualification, peşinat, rental-income hesabı ve property şartları lender'a göre değişir.

Evet. Bazı DSCR programları Airbnb ve diğer short-term rental property'leri finanse eder. Lender'ın short-term rental kullanımını kabul etmesi ve qualifying rental income'u kendi guideline'larına göre belirlemesi gerekir.

Evet, bazı investment-property ve DSCR programlarında kullanılabilir. Short-term rental gelirinin nasıl hesaplanacağı lender'a göre değişir ve traditional long-term lease için kullanılan yöntemden farklı olabilir.

Bazı lender'lar potansiyel rental income'u değerlendirirken AirDNA veya kabul ettikleri başka short-term rental market data'sını kullanabilir. Bazıları appraisal, rental schedule, historical operating data veya farklı bir yöntem isteyebilir. Kabul edilen yöntem lender'a göre değişir.

Evet, mümkün olabilir. Mortgage qualification yanında condo project, HOA kuralları, local regulations ve zoning'in planlanan short-term rental kullanımına uygun olması gerekir. Lender ayrıca kendi condo-project şartlarını uygular.

Refinance, mevcut mortgage'ın yeni bir loan ile değiştirilmesidir. Faiz veya loan term değiştirmek, financing yapısını yeniden düzenlemek veya uygun olduğunda property equity'sinden cash-out almak için kullanılabilir.

Refinance, toplam finansal fayda maliyetini karşılıyorsa mantıklı olabilir. Sadece yeni faiz oranına değil; monthly payment, kalan loan term, cash ihtiyacı, closing costs ve property'yi ne kadar süre tutmayı planladığınıza birlikte bakmak gerekir.

Evet. Foreign National borrower'lar uygun U.S. property'lerini bu borrower tipini kabul eden programlarla refinance edebilir. LTV, documentation, seasoning ve diğer şartlar lender ve transaction'a göre değişir.

Evet. Uygun Foreign National borrower ve property'ler için cash-out refinance programları bulunmaktadır. Alınabilecek cash-out miktarı property value, mevcut mortgage balance, izin verilen maksimum LTV, seasoning ve lender guideline'larına göre değişir.

Evet. Uygun investment property'ler DSCR programlarıyla refinance edilebilir. Transaction'a göre rate-and-term refinance veya cash-out refinance yapılabilir.

Evet. Birçok DSCR programında uygun investment property'ler için cash-out refinance bulunmaktadır. Property value, mevcut liens, DSCR, seasoning, credit profili ve maksimum LTV kullanılabilecek yapıyı etkileyebilir.

Evet. Cash satın alınan property daha sonra refinance edilebilir. Ne zaman ve ne kadar refinance yapılabileceği lender'ın seasoning, delayed-financing, valuation ve LTV şartlarına göre değişir.

Delayed financing, yakın zamanda cash alınmış bir property'ye mortgage koyarak yatırılan nakdin bir kısmının belirli şartlarla geri çıkarılmasına imkan verebilen refinance yapısıdır. Kendine özgü documentation ve eligibility şartları vardır ve her standart cash-out refinance ile aynı değildir.

Evet. Üzerinde mevcut mortgage bulunmayan uygun bir property'ye mortgage konularak equity'nin bir kısmı kullanılabilir. Maksimum loan amount; property value, izin verilen LTV, borrower profili, property type ve lender guideline'larına göre belirlenir.

Evet. Birçok DSCR, Foreign National ve diğer investment-property programında uygun LLC'lerin sahip olduğu property'ler refinance edilebilir. Lender entity, guarantor'lar, title ve loan yapısını inceler.

Pre-qualification genellikle borrower'ın verdiği bilgiler üzerinden yapılan ilk değerlendirmedir. Pre-approval ise income, assets, credit ve ilgili loan guideline'larının daha detaylı incelenmesini içerir. Kullanılan terim ve inceleme seviyesi lender'a göre değişebilir.

Underwriting, lender'ın final lending decision öncesinde borrower, credit, income veya kullanılan qualification yöntemi, assets, property, appraisal, title ve ilgili loan guideline'larını incelemesidir.

Conditional approval, lender'ın dosyayı inceleyip final approval ve closing öncesinde tamamlanması gereken belirli condition'ları listelemesidir. Bu condition'lar borrower documents, assets, appraisal, title, insurance, condo bilgileri veya diğer loan şartlarıyla ilgili olabilir.

Clear to Close veya CTC, lender'ın gerekli underwriting condition'larını loan'ın final closing documents ve closing aşamasına ilerleyebileceği seviyede tamamladığı anlamına gelir. Closing'e ait final şartlar yine uygulanabilir.

Underwriter dosyadaki bir bilgiyi doğrulamak veya belirli bir loan guideline/condition'ı tamamlamak için ek belge isteyebilir. Ek belge talebi birçok mortgage işleminde sürecin normal bir parçasıdır ve tek başına dosyada sorun olduğu anlamına gelmez.

Mortgage appraisal, lending transaction için licensed veya certified appraiser tarafından yapılan bağımsız property valuation çalışmasıdır. Lender appraisal'ı property ve collateral değerlendirmesinin bir parçası olarak kullanır.

Düşük appraisal loan amount'ı etkileyebilir çünkü purchase financing lender'ın kabul ettiği value üzerinden hesaplanır. Duruma göre purchase price'ın yeniden görüşülmesi, down payment'ın artırılması, uygun olduğunda appraisal review/reconsideration istenmesi veya farklı financing seçeneklerinin değerlendirilmesi mümkün olabilir.

Birçok Foreign National dosyada mortgage sürecinin büyük bölümü veya tamamı borrower Amerika'ya gelmeden yürütülebilir. Closing yöntemi lender ve title/closing company ile önceden planlanmalıdır ve kullanılabilecek seçenekler dosyaya göre değişebilir.

Evet, bazı dosyalarda mümkündür. Lender ve title/closing company onayladığında mortgage ve closing documents yurtdışındaki ABD Konsolosluğu veya Büyükelçiliği üzerinden imzalanabilir. Gerekli prosedür ve document formatı closing öncesinde teyit edilmelidir.

Bazı dosyalarda kullanılabilir. Power of Attorney (POA) ve Remote Online Notarization (RON) yöntemlerinin lender, title/closing company ve ilgili jurisdiction tarafından kabul edilmesi gerekir. Closing yöntemi documents hazırlanmadan önce onaylanmalıdır.