REHBER
Amerika'da Mortgage Peşinat ve Reserve Rehberi
Amerika'da mortgage kullanırken genellikle üç tür paraya ihtiyaç olur: peşinat, closing masrafları ve bazı programlarda reserve.
Herkes için geçerli tek bir peşinat oranı veya reserve süresi yoktur. Tutarlar programa, property türüne, property'nin kullanımına, borçlunun profiline ve lender'a göre değişir. Reserve gerekiyorsa, bu genellikle closing'den sonra sizin hesabınızda kalan paradır; lender'a ödenen bir ücret değildir.
Gözden geçiren: Onur Kasar, Principal L.O. · NMLS #373002 · Florida MLO License #LO23047 · 2005'ten beri mortgage sektöründe
Peşinat (Down Payment) Nedir?
Peşinat, evin satış fiyatının mortgage ile değil, sizin kendi paranızla ödediğiniz kısmıdır. Örneğin fiyatın bir kısmını siz öder, kalanını lender kredi olarak verir.
Peşinat closing'de ödenir ve evin sizin payınız (equity) haline gelir.
LTV Nedir?
LTV (Loan-to-Value), kredi tutarının evin değerine oranıdır. Peşinat arttıkça LTV düşer.
Formül basittir: LTV = kredi tutarı ÷ evin değeri. Kredi tutarı ise evin değeri eksi peşinattır. Yani peşinat ne kadar büyükse kredi o kadar küçük, LTV de o kadar düşük olur.
Lender'lar her program ve property için izin verdikleri en yüksek LTV'yi belirler. Bu yüzden peşinat aslında "LTV sınırının diğer yüzü"dür.
Peşinat Neden Herkes için Farklıdır?
Peşinatı etkileyen başlıca konular:
- Program: Foreign National, DSCR veya diğer programlar farklı kurallar kullanır.
- Property türü: müstakil ev, condo, 2-4 daireli bina farklı değerlendirilebilir.
- Kullanım: ikinci konut ve yatırım property'si farklı olabilir.
- Kredi tutarı: daha büyük kredilerde şartlar değişebilir.
- Borçlunun profili: gelir, varlık ve kredi referansları.
- Lender: her lender kendi kurallarını belirler.
Foreign National ile Standart Amerikan Kredisi Arasındaki Fark
ABD'de yaşayan ve kendi oturacağı evi alan kişiler için bazı standart programlar düşük peşinatla çalışabilir. Bu programlar genellikle SSN, Amerikan credit geçmişi ve ABD'de gelir bekler.
Türkiye'de yaşayan biri genellikle Foreign National veya yatırım programlarına bakar. Bu programlarda peşinat genellikle standart oturum kredilerinden farklıdır. Size uygun rakamı öğrenmenin en doğru yolu senaryonuzu birlikte incelemektir.
Closing Masrafları Nedir?
Closing masrafları, işlemin tamamlanması için ödenen ücretlerdir. Peşinattan ayrıdır. Şunları içerebilir:
- Lender ve kredi ile ilgili ücretler
- Appraisal (ekspertiz) ücreti
- Title (tapu araştırması ve sigortası) ücretleri
- Devlet harçları ve kayıt ücretleri
- Peşin ödenen sigorta, vergi veya escrow tutarları
Tutarlar property'nin fiyatına, bulunduğu yere ve krediye göre değişir. Resmi kredi tahmini belgesi (Loan Estimate) bu masrafları kalem kalem gösterir.
Reserve Nedir?
Reserve, bazı programlarda closing'den sonra hesabınızda göstermeniz gereken paradır. Lender bu parayı, beklenmedik bir durumda ödemeleri yapabileceğinizi görmek için ister.
Reserve lender'a ödenmez. Closing'den sonra sizin hesabınızda kalır ve size aittir. Genellikle belirli sayıda aylık ödeme tutarı olarak ölçülür; kaç ay gerektiği programa ve lender'a göre değişir.
Hesap mantığı şöyledir: gereken reserve = aylık konut gideri × lender'ın istediği ay sayısı. Aylık konut gideri genellikle kredi ödemesi, property vergisi, sigorta ve varsa HOA aidatını içerir. Ay sayısını program ve lender belirler.
Reserve Hangi Hesaplarda Tutulabilir?
Programa göre ABD'deki veya Türkiye'deki banka hesapları, döviz hesapları ve bazı yatırım hesapları reserve olarak kabul edilebilir. Hesap dökümleri istenir. Bazı hesap türleri tam değeriyle sayılmayabilir.
Toplam Ne Kadar Para Hazırlamalıyım?
Kabaca şu şekilde düşünebilirsiniz: peşinat + closing masrafları + (gerekiyorsa) reserve. Bu paranın kaynağını gösterebilecek belgeleri hazırlamanız önemlidir.
Aylık ödemeyi ve farklı peşinat senaryolarını hesaplama araçlarımızla deneyebilirsiniz. Yatırım property'si için DSCR hesaplama aracı da kullanılabilir.
İlgili Sayfalar
Sık Sorulan Sorular
Tüm Soruları GörTek bir oran yoktur. Program, property türü, kullanım amacı, profiliniz ve lender'a göre değişir. Senaryonuza göre gerçekçi bir aralık konuşabiliriz.
Foreign National programlarında peşinat genellikle ABD'de yaşayanların oturum kredilerinden farklıdır. Kesin rakam dosyanıza göre belirlenir.
Hayır. Reserve gerekiyorsa, genellikle closing'den sonra sizin hesabınızda kalan paradır.
Programa ve lender'a göre değişir. Bazı işlemlerde reserve hiç istenmeyebilir, bazılarında birkaç aylık ödeme tutarı istenebilir.
Programa göre uygun yurt dışı hesaplar kabul edilebilir. Hesap dökümleri istenir.
Kredi tutarının evin değerine oranıdır. Peşinat arttıkça LTV düşer.
Hayır. Closing masrafları peşinattan ayrı ödenen ücretlerdir.
Uygun yurt dışı fonlar kullanılabilir. Paranın kaynağı ve transfer kayıtları genellikle istenir.
Programlar ve şartlar lender'a, property'ye ve borçlu profiline göre değişir. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; kredi teklifi, onayı veya hukuki/vergi tavsiyesi değildir.
DOĞRUDAN İLETİŞİM
Kısa Mortgage Talebi
Yalnızca ilk değerlendirme için gerekli temel bilgileri paylaşın. Hassas finansal belge göndermeyin.