Türkiye'den Amerika'da Ev Almak ve Mortgage Kullanmak

Türkiye'de Yaşarken Amerika'da Ev Alabilir miyim?

Genellikle evet. ABD'de property satın almak için ABD vatandaşı veya ABD'de yaşıyor olmak çoğu durumda şart değildir.

Burada iki ayrı konu vardır: property'yi satın almak ve bu alımı mortgage ile finanse etmek. Nakit alımda asıl mesele satın alma sürecidir. Mortgage kullanacaksanız, bir lender'ın sizi ve property'yi ayrıca değerlendirmesi gerekir.

Bu sayfa mortgage finansmanını anlatır. Vize, göçmenlik, hukuki ve vergi konuları için ilgili uzmanlara danışmanız gerekir.

Foreign National Mortgage Nedir?

Foreign National mortgage, ABD vatandaşı veya Green Card sahibi olmayan ve genellikle ABD dışında yaşayan kişiler için kullanılan bir mortgage türüdür.

Bu programlar yurt dışında yaşayan borçluların durumunu dikkate alacak şekilde hazırlanır. Detaylar için Foreign National Mortgage sayfamıza bakabilirsiniz.

SSN, Green Card veya Amerikan Credit Geçmişi Gerekir mi?

Bazı Foreign National programlarında SSN, Green Card, ABD'de iş veya Amerikan credit geçmişi gerekmeyebilir.

Bunların yerine lender başka belgelere bakabilir. Örneğin yurt dışı kredi referansları veya banka referansları istenebilir. Şartlar lender'a ve programa göre değişir.

Türkiye'deki Gelir Mortgage için Kullanılabilir mi?

Bazı programlarda evet. Lender'a ve programa göre şu gelir türleri değerlendirilebilir:

• Maaş geliri
• Şirket veya serbest meslek geliri
• Kira geliri
• Lender'ın kabul ettiği diğer yurt dışı belgeler

Herkes için geçerli tek bir belge listesi yoktur. Hangi belgelerin, hangi formatta ve hangi çeviriyle istendiği lender'dan lender'a farklıdır. Bazı yatırım programlarında ise kişisel gelirden çok property'nin kira geliri önemli olabilir.

Türkiye'deki Banka Hesapları ve Fonlar Kullanılabilir mi?

Uygun yurt dışı fonlar, programın şartlarına göre kullanılabilir. Bu fonlar genellikle şu amaçlar için gerekir:

• Peşinat (down payment): evin fiyatından sizin ödediğiniz kısım
• Closing masrafları: işlemin tamamlanması için ödenen ücretler
• Reserve: closing'den sonra hesabınızda kalması gereken para
• Fonların kaynağı: paranın nereden geldiğini gösteren belgeler

Lender genellikle paranın kaynağını ve ABD'ye nasıl transfer edildiğini görmek ister. Bankacılık, vergi ve bildirim kurallarına her iki ülkede de uymanız gerekir.

Peşinat Ne Kadar Olur?

Herkes için geçerli tek bir oran yoktur. Peşinat şunlara göre değişir: program, property türü, property'nin kullanımı (oturum veya yatırım), borçlunun profili ve lender.

Foreign National finansmanında peşinat, ABD'de yaşayanların kendi oturdukları ev için kullandığı standart kredilerden genellikle farklıdır. Size uygun rakamı öğrenmenin en doğru yolu senaryonuzu birlikte incelemektir.

Reserve Nedir?

Reserve gerekiyorsa, bu genellikle closing'den sonra hesabınızda göstermeniz gereken paradır. Bu para lender'a ödenen ek bir ücret değildir ve closing sonrasında hesabınızda kalır.

Lender bu parayı, beklenmedik durumlarda ödemeleri yapabileceğinizi görmek için ister. Kaç aylık ödeme tutarında reserve gerektiği programa ve lender'a göre değişir.

Amerika'da Yatırım Property'si Alacaksam DSCR Kullanabilir miyim?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio), property'nin kira gelirinin aylık kredi ödemesini ne kadar karşıladığını gösteren bir orandır.

DSCR programlarında değerlendirme, kişisel gelirinizden çok property'nin kira gelirine dayanabilir. Her property uygun değildir. Detaylar için DSCR & Yatırım Property sayfasına bakabilir, rakamları DSCR hesaplama aracı ile deneyebilirsiniz.

LLC Üzerinden Property Alabilir miyim?

Bazı yatırım mortgage programları, property'nin bir LLC (limited şirket) adına alınmasına izin verir.

LLC kurmanın hukuki ve vergi sonuçları vardır. Bu konuda bir avukat veya vergi danışmanıyla konuşmanızı öneririz. Biz mortgage tarafında hangi programların LLC'ye izin verdiğini anlatabiliriz.

Florida'da Condo Alacaksam Nelere Bakılır?

Condo alırken sadece siz değil, bina ve condo projesi de incelenir. Lender'ın bakabileceği konular:

• Warrantable veya non-warrantable olması
• HOA (site yönetimi) mali durumu ve aidatlar
• Bina sigortası
• Devam eden davalar
• Özel tahsilatlar (assessment)
• Gerekiyorsa kiralama kısıtlamaları

Detaylar için Florida Condo Financing sayfamıza bakabilirsiniz.

Airbnb veya Kısa Dönem Kiralama için Mortgage Kullanabilir miyim?

Bazı durumlarda evet. Kısa dönem kiralama property'leri için DSCR veya Foreign National programları uygun olabilir.

Ancak şehir, ilçe ve HOA kuralları kısa dönem kiralamayı sınırlayabilir veya yasaklayabilir. Satın almadan önce bu kuralları kontrol etmek önemlidir. Detaylar: Kısa Dönem Kiralama & Airbnb Financing.

Amerika'ya Gelmeden Closing Yapılabilir mi?

Bazen mümkündür. Bu; lender'a, title/closing şirketine, işlemin türüne ve gerekli onaylara bağlıdır.

Bazı işlemlerde belgeler uzaktan online imza (RON), yurt dışında noter onayı veya konsolosluk gibi onaylı yöntemlerle imzalanabilir. Hangi yöntemin kabul edileceği her işlemde ayrıca kontrol edilir; hiçbiri her işlem için garanti değildir.

FIRPTA Nedir?

FIRPTA, ABD'de property satan yabancı kişilerle ilgili bir federal vergi kuralıdır. Yabancı bir satıcıdan alım yaparken veya ileride property'nizi satarken bu terimi duyabilirsiniz.

Bu bir vergi konusudur. Kendi durumunuz için bir vergi danışmanına veya CPA'e danışmanız gerekir.

Türkiye'den Amerika'da Mortgage Süreci

1. 1Senaryonuzu değerlendirin
   Amacınızı, bütçenizi, gelirinizi ve fonlarınızı konuşuruz.
2. 2Uygun mortgage programını belirleyin
   Foreign National, DSCR veya başka bir seçenek.
3. 3Property bulun ve contract yapın
   Emlakçınızla birlikte teklif verir ve sözleşme imzalarsınız.
4. 4Belgeleri ve fonları hazırlayın
   Lender'ın istediği belgeleri ve fonların kaynağını hazırlarsınız.
5. 5Underwriting ve property review
   Lender dosyanızı, appraisal'ı ve property'yi inceler.
6. 6Closing
   Belgeler imzalanır, gerekli fonlar gönderilir ve closing işlemi tamamlanır.

Her adımın detayı için Mortgage Süreci sayfasına bakabilirsiniz. Bilmediğiniz terimler için Mortgage Sözlüğü yardımcı olur.

Detaylı Rehberler

• SSN Olmadan Amerika'da Mortgage Alınabilir mi?
• Türkiye'deki Gelirle Amerika'da Mortgage
• Amerika'da Mortgage Peşinat ve Reserve Rehberi